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　　上海宝山区房产律师费用-欧阳甜甜律师，为上海明伦律师事务所执业律师。 欧阳甜甜律师毕业于华东政法大学，具有深厚的法学功底，是中国律师协会会员和上海律师协会员。始终坚持从事于律师行业，对合同纠纷、债权债务、离婚纠纷、房产纠纷、交通事故、劳动纠纷都有大量的诉讼经验和丰富的法律研究。

　　在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢?未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢?有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。

　　1.户型和位置。绝大部分开发商拿出的特价房源本身都略带一些缺陷，尤其是户型方面，如异形，拐角房，景观朝向不好。在购买特价房时，应首先注意特价房的户型结构是否合理，是否适用。另外，还要向销售人员了解清楚，特价房所处的位置，如果位置不好、楼层过高或过低，都会影响日后的居住和使用。

　　2.是否是滞销户型。“有的开发商会拿出滞销房源来做特价，这种房源的通病是在面积比上做得不是很到位，如厨房偏小、客厅开间不够等，这样的房子，会影响到一家人的居住品质和生活品质。合理户型的面积配比为厨房面积占房间总面积的11%~13%，卫生间占套型面积的8%~11%，主卧约为15平方米，次卧约为9平方米。除了具备紧凑和功能齐备外，还应注意房屋的动静分区是否合理，房间的利用率如何，卫生间和厨房的安排是否方便使用。

　　3.询问开发商的资质。在购买特价房时，购房者要看开发商的手续是否齐全，最好了解清楚开发商的资质，避免一些不具备开发资质或者没有出售证照的开发商，把一些问题房拿出来以特价为噱头，让购房者上当。

　　4.产权年限。个别商业产权的项目以特价房为噱头，这类房源的特点是户型面积小、总价低、地理位置成熟。但此类房源只有40年的使用产权，水费、电费等支出较住宅高很多，而且大部分房屋没安天然气。

　　特价房往往是投资者和首次置业者购买，对于没有购房经验的首次置业者，购买特价房最简单的方法就是和非特价房比较：房源之间有什么区别，包括位置、户型和朝向;和非特价房价格的差异有多大。如果上述问题都不存在，就值得购买。购房者最终下定后，还要注意合同约定，因为开发商往往为了节约成本，在特价房上做“手脚”。

　　目前开发商所签订的合同都是标准合同，但购房者在细节方面要格外注意。合同中的价格是否是特价房的价格;房屋的公摊有多大，因为合同是按照套内面积签订，有可能会出现核算下来的单价其实并不“特价”。合同中最重要的两点是交房时间和交房标准：交房时间是否和非特价房源一样;交房标准上，与非特价房配置是否不同。开发商为了缩减成本，往往会在材料方面做“手脚”，特价房偷工减料的现象曾屡见不鲜。购房者要在合同方面对建筑细节和用工材料加以约定，从而避免日后居住的麻烦。”

　　业内人士表示，一些开发商也会拿出一部分较好的房源做特价房，实际是开发商为了回笼资金变相降价的一种手段，比如经理人推荐房等，这类房源就值得购买。